潇湘名医记者陈萍报道

隐秘交易下的房产博弈，一位女业主的卖房启示录|

在魔都房产交易市场暗流涌动的2023年，"张婉莹卖房记"成为业内热议话题。这位手持三套学区房的女业主，历时278天辗转一区、二区、三区中介门店，亲历茶水费、ABC单、虚假客户等十余种房产销售套路，最终以低于市场价12%的价格成功套现。本文将深度还原这场充满黑色幽默的卖房拉锯战。

【第一幕：挂牌即入局】当学区房遭遇政策寒冬

2022年9月，手握徐汇区宛平南路60㎡老公房（一区）、浦东新区世纪公园旁89㎡电梯房（二区）、闵行区七宝万科98㎡学区房（三区）的张婉莹，因企业资金链紧张决定抛售房产。首周挂牌即遭遇"三区中介联盟"的精准围猎：浦东某中介建议将890万市价的二区房产挂牌680万制造"网红房源"，徐汇门店要求支付5万元"优先展示费"，闵行经纪人则提出签订独家委托需预付3万诚意金。

【第二幕：暗战三十六计】解密房产中介的攻心术

在长达9个月的博弈中，张婉莹整理出中介24招逼定话术：从"虚拟竞品法"（谎称同小区出现更低报价）到"政策恐吓术"（伪造房产税征收文件），从"情感绑架式营销"（安排老人客户现场哭穷）到"ABC单套利"（中介控制房源转售赚差价）。最具戏剧性的是二区房产曾1天内接待7组"客户"，事后证实均为中介员工假扮。

【第三幕：破局者觉醒】反向操作终成交

当三区房源累计产生83次带看却0个真实买家时，张婉莹启动"反套路操作"：在安居客、链家、太平洋三平台分别设置差异报价；自建微信视频号360度展示房屋细节；聘请第三方监理出具房屋体检报告。最终通过"中介飞单"方式，将闵行学区房以跳单形式直接对接银行法拍渠道，节省佣金11.2万元。

这场价值2680万元的卖房实践课，折射出当下二手房交易市场的11个灰色地带。张婉莹将这段经历整理成《房产销售防坑指南》，其中"三要三不要"原则（要全程录音、要查中介备案、要分阶段付款；不要签独家、不要给钥匙、不要信口头承诺）正在上海业主圈广泛流传。当房产去化成为技术活，或许每位业主都需要修习这份特殊的"防套路必修课"。-

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